[강연 후기] 제 7회 내집마련 콘서트 대출 & 주택 전망(2023/3/8)

 

 

 

3/8 (수) 강남에서 진행하는 부동산 세미나에 다녀왔다.

 

https://onoffmix.com/event/270189

"제 7회 내 집 마련 콘서트" - 부동산 대출의 모든 것 & 2023년 주택시장 전망

 

핵심요약

- 대출 파트 :

1) 전세자금 대출은 DSR에 포함되어 계산됨 (상환 조건 필요)

 

 

2) 전세자금 대출의 경우 주택금융공사 >> 한국주택공사(기금e든든) >> 민간 은행 순으로 신뢰하면 됨

 

 

3) 은행에서 전세자금 대출할 경우 주택금융공사로 해달라고 하기(주택 금융공사에서 직접 심사하고 시간이 빠름)

 

 

4) 최근 전세자금 대출 금리 4% 중반대로 유지 중

 

 

5) 특례보금자리론 대출 실행시 평균 4.35~ 4.45 %  고정금리 발생

 

 

6) 담보대출 상환 방법시 : 고객에게 유리한 것은 "원금균등상화 방식" >>>> "원리금균등상환"

    - 원금균등상환시 10%~30% 중도 상환 수수료 면제 기간이 있는데, 대출 금액을 조정하여 중도 상환할 경우 원금 거치 기간을 늘릴 수 있음

 

 

7) 현재 기준으로 대출 가능 범위 :
    - 연봉 1억 기준, 신용대출 0 -> 자기 연봉의 7.5배의 금액인 7.5억까지 대출 가능
    - 연봉 1억 기준, 신용대출 5천만원 있을 경우 -> 연봉의 3.5배로 대출 가능

 

 

8) 요즘 상생임대제도로 인해 2+2 비과세 혜택이 있어, 분양 받은 사람들은 최대한 이를 이용하려고 함

 - 상생임대인은 임대차계약이 만료된 후 새로 계약을 체결할 때 임대료를 직전 계약 대비 5% 이내로 올리는 임대인을 대상으로 양도세 비과세 요건을 완화해주는 제도다

 

 

9) 현재 주택을 기준으로 생활안정자금을 받고 주택 구입시, 패널티 발생 

 

 

- 부동산 파트 :

 

1) 최고가 보다 30~40% 떨어진 집을 찾아서 구매해라

 

 

2) 부동산 분석시 필수 지표 : "입주 물량", "통화량"

    - 통화량은 꾸준히 증가하고 있으며, 서울의 입주물량은 앞으로도 감소할 것이므로 주택 가격은 상승할 수 밖에 없음

    - 이런 관점에서 현재는 조정기며, 2027년 하락기가 올 것으로 전망됨

 

 

3) 앞으로의 전세 시장은 계속 약세로 될 것으로 전망됨

 

 

4) 수도권 위주로 대단지 입주 아파트 물량들이 앞으로 쏟아져 나올 예정

 

 

5) 대출 금리는 계속하여 4%를 유지할 것 같다 (윤대통령 공약)

 

 

6) 최근 수도권 외곽 지역에서 매매가가 원가 이하보다 떨어지는 곳이 발생하고 있음( 옥정 신도시)

 

 

7) 지금 내집 마련을 해도 되는가?를 결정하는 3가지 변수

- 아파트 가격이 지금보다 더 하락할 것인가? (가격)

- 당분간 더 싸게 아파트를 지을 수 있는가? (원가)

- 금리가 지금보다 많이 떨어질까? (금리)

 

 

8) 토지거래 허가구역 해제가 되는 곳 살피기(여의도, 성수)

 

 

9) 미분양 주택의 경우 5년간 양도세 면제가 되는 혜택이 있음

 

 

 

 

 

개인적으로 알아볼 것

- 부동산 직거래 방법

- 대형 평형수 관련 수요

- 청약 조건 (세대주 여부)

- 특례보금자리론 대출 한도